• 多城首輪集中供地已上新!

    2022-03-29 10:52:25來源:新浪地產

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     2022年開年至今,全國各地樓市“松綁”的消息不絕于耳:下調利率、降低首付、放松限購……“因城施策、分類調控”不斷落實,力求支持購房者合理購房需求,促進房地產市場平穩健康發展。

      2022年前2個月,在集中供地暫緩、疫情反復等因素影響下,全國土地市場低開,成交規模下滑。1-2月房企拿地總額僅960億元,同比下降86%。

      如今,隨著2022年土地“雙集中”全面啟動,開發企業投資信心能否在第二季度恢復也成了市場的焦點。

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      此前已有北京、福州、合肥、長沙、廈門、上海、青島等多個城市發布了今年首輪的集中供地方案,近期也有南京、杭州、寧波相繼發布首輪集中供地,而無錫則發布了預公告。

      3月24日,南京市2022年首批次集中供地出爐!

      該批次共計掛牌20幅地塊、用地總面積68.58公頃,起拍總價267.23億元,將于4月22日網上公開競價出讓。

      研究南京此次土地出讓政策,有幾個重點需要畫出來:

      一是集中取消了租賃住房的配建要求。

      此前,南京出讓的商品住宅類用地,大多要求競得企業按照5%或10%配建租賃住房。該政策不僅隱性增加了房企的開發成本,而且也為交付后的統一管理帶來了一定的麻煩。

      此次公告,除G03地塊外,所有地塊均取消了租賃住房的配建要求,改由各區選定地塊后進行集中建設,在保障全市租賃住房建設面積穩定的同時,切實減少企業的開發成本。

      二是保證金比例下調至起始總價的20%。

      本批集中出讓的地塊,競買保證金比例全部下調至起始總價的20%。

      據了解,該批部分地塊的土地出讓金繳款周期還將延長至6個月或更長。保證金下調、付款周期延長,可切實降低企業的資金壓力。

      三是優化調整了房地價差確保預期利潤。

      據測算,本批公告地塊的房地價差,較此前同片區成交地塊都有了一定的增加。

      四是取消了競得地塊數量的限制。

      去年南京在“兩集中”出讓時規定:同一集團企業同批次競得住宅地塊的總量不得高于總量的30%。

      此次的公告中,該條限制已取消。對有實力的品牌房企來說是個非常好的市場契機,可以發揮資金優勢布局更多的片區。

      杭州

      3月23日,杭州迎來2022年第一批集中供地的掛牌,共計60宗涉宅地塊,出讓面積3849畝,總起價798億元,計劃于4月25日正式出讓。

      分析2022年杭州一批次供地政策的特點,主要如下:

      保證金由原來的5000萬變為地塊起始總價的20%,相當于提高了地塊報名門檻,考驗的是房企的資金實力,也有利于降低競拍熱度。

      一改之前“不同地塊開始競價時間相隔10分鐘,同一區域地塊競價時間相近”的做法,采用“同一時間點5宗地塊同時開始競價,且5宗地塊為不同區域”的方式。

      此前土拍競價至溢價10%封頂后直接搖號確認競得者,而此次土拍將溢價12%作為土拍中止價。當競價10%封頂后直接進入一次性報價環節,即房企在報價區間內(起拍價的10%-12%)僅有一次報價機會,并在所有有效報價中按次高者確定為競得企業。若次高價出現重復,則在相同次高價的企業中搖號確定競得者。

      2022年第一批集中供地的掛牌,對定品質提出了明確的要求:一是建筑層高為3米;二是一樓需建設4米高的架空層作為社區公共開放空間。且競得企業需簽訂“住宅品質住宅承諾書”。

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      經歷了2021年的多輪集中供地后,應該說各大城市對于“雙集中”的政策磨合期已過,也積累了一定的出讓經驗,對各項細則的把控也更加駕輕就熟。從今年的供地規模來看,各熱點城市呈現出明顯的積極供地導向。

      為了打響虎年供地的“第一槍”,多個城市的首批次供地都拿出了“好貨”。

      上海:首批次涉及臨港、金山區、徐匯區、閔行區、青浦區、寶山區、嘉定區、松江區、浦東新區、楊浦區、普陀區、奉賢區12個地區,共計40幅涉宅地塊,總出讓面積約210.51萬方。

      廈門:首批次總計有涉宅用地10宗,優質地塊供應有所增加,島內供應地塊增至5宗。地塊的付款周期也給予了一定程度的放寬,以期望降低拿地企業的資金周轉壓力。

      2022年各城市的雙集中供地,“多限”仍是穩市場的主要方式。如限制土地成交價格,限制地塊建設項目開發房產的銷售價格,限制房企參與競爭的主體等。

      需要關注的是,在延續去年土拍規則的基礎上,不少城市都做了一些調整,以增大房企的利潤空間。

      為保證市場住房供應的多元化,各城市對房企在配建保障房、安置房、人才住房、租賃住宅、競品質等方面進行了限制。

      22個集中供地的重點城市中北京、合肥、福州、廈門相繼都完成了首輪集中土拍。

      從土拍情況來看, 2022年北京首批集中供地共推出18宗土地,其中17宗成功成交,平均溢價率回升至4.46%,超過了2021年第二三批的溢價率水平,共收金480億元。

      3月17日,合肥土拍回暖跡象非常明顯。15宗地塊達到中止價進入競品質。除2宗保障性住房用地外,17宗全部溢價成交(溢價率多接近15%)。

      福州首輪供地15幅地起拍價164億,最后成交不到70億,3幅取消+2幅流拍。

      3月24日,廈門2022年第一場土拍落槌,地塊分別位于思明、湖里、集美、同安,共計9幅涉宅地塊成功出讓!共攬金153.65億元!(終止出讓1幅)

      從拿地企業來看,央企、國企等現金流壓力相對較輕的房企仍在“挑大梁”。

      總體來看,2022年的土地市場仍會以穩為主,整體市場熱度也將延續低位運行,城市間分化進一步加劇。

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      作為22個網紅城市之一的蘇州,在2021年迎來了集中供地,回看去年集中供地的三輪土拍,卻是冰火兩重天。

      從三輪供地政策變化來看,首次供地增加限制,二批次限制加碼,三批次放松,可謂松緊有度。

      參考其他城市的經驗,蘇州土拍規則應該會有更合時宜的變化:

      1、是否增加集中土拍次數?2022年,很多城市都采取了四次“雙集中”的方式,這更有利于根據市場變化及時調整供地節奏和供地規則。

      有消息透露,蘇州也會如此。原本說的是今年集中土地供應將分成4批次,公告時間分別在3月、5月、7月、9月。但現在由于疫情影響,3月也漸進尾聲,地還未掛出……

      2、降低門檻,避免流拍?除了降低起拍價、提高清水房銷售均價等常規操作,還可以減少人才公寓、租賃住房等配建要求。

      拿地的門檻會降多少?又會如何平衡土地財政訴求并刺激企業拿地意愿?據了解的是蘇州接下來地塊保證金的比例或將由去年的30%下調為20%,并且對土拍出讓金的付款期限做適當的放寬。

      但是具體政策如何,我們也得等官方公布,不過相信后續我們一定會看到蘇州土拍政策的相應調整。

      此前分析師就拿到了蘇州市區2022年首批集中供地的資料,預計疫情基本面得到有效控制,地塊也會很快推出,這里 跟粉絲提前做個分享。

      注:僅供參考,具體以官方信息為準

      從表中可以看到,首批集中供應的地塊中不乏頭部價值板塊的優質地塊,比如說園區湖東、獅山永和村地塊,預計會掀起一波熱潮。

      尤其是獅山,斷供一年半有余終于迎來新地塊供應,雖然體量較??;

      姑蘇平江新城新房庫存量告急,本批次供地將推出一宗商住地塊來補倉;

      園區婁葑新房市場面臨斷供,再掛出兩宗宅地,靠近學校和鄰里中心;

      斷供多年的園區車坊再次迎來新地塊出讓,園區未來發展的重點和方向已經十分明朗;

      相城的主力供應多在陽澄湖、太平、渭塘等鄉鎮板塊,地鐵2號線延伸線的規劃建設,讓部分鄉鎮板塊的價值有所提升;

      太湖度假區、盛澤這類的剛需板塊也有地塊掛出……

      總的來說,本次擬出讓的地塊所覆蓋的不僅有頭部價值板塊還有高性價比剛需板塊,滿足不同購房者的置業需求,改善可以關注園區湖東、獅山、婁葑、車坊等;剛需可以選擇太湖度假區、相城的一些鄉鎮板塊。

      本次集中供地也成為2022年蘇州樓市的風向標之一,一定程度反映了政府對樓市的態度以及各大房企的未來發展布局。

      如若土拍政策有一定的放松,加上住宅市場上有一定的政策激勵,是可以調動房企參拍的積極性的,對目前整體較為低迷的商品住宅市場也是具有一定的刺激。

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