哈爾濱市人民政府辦公廳關于印發哈爾濱市加快發展保障性租賃住房實施方案的通知

哈爾濱市人民政府辦公廳關于印發哈爾濱市加快發展保障性租賃住房實施方案的通知

哈政辦規〔2022〕12號

各區、縣（市）人民政府，市政府各委、辦、局，各有關單位：

??經市政府同意，現將《哈爾濱市加快發展保障性租賃住房實施方案》印發給你們，請認真貫徹執行。

哈爾濱市人民政府辦公廳

2022年7月28日

哈爾濱市加快發展保障性租賃住房實施方案

??為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《黑龍江省關于規范發展保障性租賃住房的實施意見》（黑住房組〔2022〕1號）精神，加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，滿足新市民、青年人等住房困難群體居住需求，結合我市實際，制定本實施方案。

??一、指導思想

??以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，堅持以人民為中心發展思想，立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，統籌考慮社會發展與基本民生保障，因地制宜，加快構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，提升群眾住房保障水平，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感，為實現“七大都市”奮斗目標提供堅實住房保障基礎。

??二、工作目標

??“十四五”期間，全市籌集保障性租賃住房3萬套（間），其中2022年籌集保障性租賃住房1萬套（間）,力爭新增保障性租賃住房占新增住房供應總量比例的10%。

??三、基本原則

??——明確保障范圍。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，解決階段性住房困難及職住平衡問題。在申請租住地轄區無住房的，可租住該區域保障性租賃住房。保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米小戶型為主，合理配套商業服務設施。已開工或已建成住房轉化為保障性租賃住房和納入保障性租賃住房管理的人才用房，可適當放寬建筑面積。

??——堅持多渠道籌集。堅持政府主導、政策支持、盤活存量、適當新建、市區結合、市場運作，科學制定年度保障性租賃住房籌集計劃，采取轉化盤活、改建改造、新建配建、租賃補貼等方式多渠道籌集保障性租賃住房。

??——合理確定租金標準。保障性租賃住房年度租金標準可由項目投資主體或運營管理單位委托第三方專業機構評估確定，原則上不得高于同地段、同品質市場租賃住房租金的90%，租金標準面向社會公布。企事業單位、大專院校、科研院所、各類園區新（改）建運營的保障性租賃住房，用于解決本單位（園區）無房職工住房問題的，自行確定租金標準。

??四、房源籌集方式

??（一）轉化盤活方式

??主要來源為未配租的公租房、未售出的經濟適用住房、未安置的回遷住房及收回的騰遷置換住房等政府的閑置住房，未售出的普通商品住房、收購的社會住房，其他符合轉化盤活條件的住宅房屋等。人才用房、專業化住房租賃企業運營的集中連片的市場租賃住房納入保障性租賃住房管理。

??（二）改建改造方式

??主要來源為黨政機關、企事業單位面向職工的租賃住房和集體宿舍等居住存量房屋，以及閑置和低效利用的商業辦公、旅館賓館、廠房倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，其他符合改建改造條件的房屋。

??（三）新建配建方式

??主要來源是利用企事業單位依法取得使用權的土地，產業園區內工業項目配套的行政辦公及生活配套服務設施用地，以及商業商務集聚區、地鐵上蓋區域、公交停?；氐韧恋?，新建的保障性租賃住房。結合保障性租賃住房需求，可擇地段、選區域，在部分新建普通商品住房項目中配建一定比例的保障性租賃住房。探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。

??五、優惠政策

??（一）土地支持政策

??1.按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應，編制年度住宅用地供應計劃時應當單列租賃住房用地計劃，并優先安排、應保盡保。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

??2.企事業單位依法取得使用權的土地，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

??3.在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。

??4.閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

??（二）資金支持政策

??符合規定的保障性租賃住房建設項目，要積極爭取中央、省級財政的各項補助資金。結合市本級財政狀況及保障性租賃住房需求，可利用市級財政資金采取國有開發單位建設、收購社會房源等方式，對保障性租賃住房發展給予支持。

??（三）稅收優惠政策

??對利用非居住存量土地和非居住存量房屋，包括商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋，建設的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書后，按照《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部、稅務總局、住房城鄉建設部公告2021年第24號）有關規定執行。

??（四）配套優惠政策

??按照國家相關規定，保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。利用住宅、宿舍、賓館等用于居住的存量房屋改造改建的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書后，消防設計審查驗收可按照省關于既有建筑改造利用消防技術要點（指南）以及國家、省有關既有建筑改造的相關規定執行。利用非居住存量土地新建和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目，在取得保障性租賃住房項目認定書后，其用水、用電、用氣、用熱價格按照居民標準執行。

??（五）金融支持政策

??鼓勵銀行業金融機構以市場化方式向參與保障性租賃住房建設管理的市場主體提供中長期貸款，用于籌集保障性租賃住房。支持符合條件的企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設運營。支持符合條件的保障性租賃住房建設運營企業在銀行間市場發債融資，支持符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施不動產投資信托基金（REITs）試點。

??（六）普通商品房轉化支持政策

??對國有開發建設單位將已建成的普通商品房轉化為保障性租賃住房的，商品房銷售審批可由銷（預）售轉為自持房屋，不辦理不動產登記，不計入待售商品房統計數據。對保障性租賃住房運營期滿3年，且未申請各級政府支持住房租賃市場發展補貼資金、政策的，可適時予以轉化為普通商品房。其他開發建設單位可參照執行。

??（七）住房公積金支持政策

??承租人承租納入保障性租賃住房管理的房屋，符合住房公積金租房提取規定的，積極為承租人及其配偶提取住房公積金用于支付房租。

??（八）公共服務支持政策

??符合保障性租賃住房條件的承租家庭，可享有落戶、教育等公共服務權益。

??六、項目認定

??（一）項目申請

??保障性租賃住房項目申請單位應當向市、區住房建設工作領導小組辦公室（以下簡稱住房辦）提出申請，其中市住房辦受理新建配建保障性租賃住房和中省直、市屬項目申請；區住房辦受理本區范圍內改建改造、區屬轉化盤活項目申請。

??（二）項目認定

??市、區住房辦依據項目籌集方式，組織有關成員單位分層次、分性質對申報保障性租賃住房項目進行聯合審查，對通過審查的，出具保障性租賃住房項目認定書。區住房辦認定的保障性租賃住房項目，須報市住房辦備案。

??（三）項目審批

??項目單位憑保障性租賃住房項目認定書辦理立項、用地、規劃、施工、消防等審批手續，并作為執行稅費、配套等相關支持政策的依據。市、區相關部門要優化審批流程，提高項目審批效率。對新（改）建保障性租賃住房項目，鼓勵采取告知承諾制辦理建設工程規劃許可、施工許可等，探索將建設工程許可和施工許可并聯辦理；對不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。

??（四）交付使用

??保障性租賃住房應按照法定程序報批建設，不得擅自變更規模和用途，經工程建設各管理部門驗收合格后，方可交付使用。

??七、監督管理

??（一）嚴格建設管理

??保障性租賃住房應當嚴格執行工程質量管理的法律法規，確保符合有關標準規范。新建配建保障性租賃住房項目應當與所在商品房開發項目的房屋、配套基礎設施、公共服務設施等建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。保障性租賃住房項目要提供簡約、環保的基本裝修，集中式保障性租賃住房應當按照《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）等有關規定執行。

??（二）建立租住管理制度

??堅持“誰投資、誰所有”原則，鼓勵產權單位選聘經驗豐富、運營能力強的第三方專業機構負責運營管理保障性租賃住房。加強對保障性租賃住房供應主體的市場監管，規范合同管理，嚴格租金標準，堅決防止銷售或變相銷售保障性租賃住房。

??（三）嚴格權屬管理

??保障性租賃住房項目需整體確權，不得分割登記、分割轉讓、分割抵押，不得上市銷售或變相銷售。不動產權證應附記“保障性租賃住房項目，不得分割進行登記、轉讓、抵押”。利用企事業單位自有空閑土地建設和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，在征地征收時，應當依法補償。

??（四）建立退出機制

??除商品房轉化項目外，保障性租賃住房項目運營期限原則上不低于5年，運營期自項目投入運營起計算。運營期內，不得改變使用用途。運營期滿，經申請批準后，可繼續作為保障性租賃住房出租，也可向市住房辦申請根據籌集渠道分類退出。對運營期滿申請退出的，項目認定書自動廢止，不再享受相關優惠政策，同時補繳已享受的免收基礎設施配套費；對運營期未滿5年申請退出的，應當結合實際運營時間、房屋折舊等因素進行核算后，返還已享受的各級政府保障性租賃住房補貼資金。

??（五）納入住房租賃綜合監管服務平臺

??將保障性租賃住房統一納入住房租賃綜合監管服務平臺監管，為住房租賃企業、出租人、承租人提供網上“一站式”服務，對房源信息發布、租賃等環節實施全流程監管。

??（六）完善保障性住房供應體系

??加強公租房和保障性租賃住房政策銜接。符合保障性住房政策退出的對象，可以承租保障性租賃住房。仍在領取公租房貨幣化補貼的新市民、青年人所在家庭和人才住房租賃補貼對象，可選擇承租保障性租賃住房，租金按市場租金標準執行。

??八、保障措施

??（一）加強組織領導

??成立由市長擔任組長、分管副市長擔任副組長的市住房建設工作領導小組，成員單位由市發改委、市國資委、市住建局、市財政局、市稅務局、市資源規劃局、市營商環境局、市市場監管局、市金融局、市人社局、市公安局、市教育局、哈公積金中心、市不動產中心，南崗區、道里區、道外區、香坊區、平房區、松北區政府，國網哈供電公司、哈供水集團、哈排水集團、哈物業集團、哈中慶燃氣公司等組成。負責統籌指導協調推進全市保障性租賃住房工作，向上爭取國家、省關于保障性租賃住房發展的傾斜政策以及補助資金，制定市保障性租賃住房發展規劃、年度計劃、資金使用及補貼計劃，發布保障性租賃住房相關政策，協調解決保障性租賃住房發展中的共性問題，統籌促進各區域適度發展。領導小組辦公室設在市住建局，負責領導小組日常工作。各區政府要參照成立工作領導小組，設立住房辦，專職做好轄區保障性租賃住房推進管理工作。

??（二）實行市區聯動

??由市住房建設工作領導小組辦公室牽頭，對全市保障性租賃住房工作進行考評，市領導小組成員單位按職責分工對各區進行政策協調和業務指導。各區政府負責摸清轄區內保障性租賃住房需求和存量土地、存量房屋資源情況，提報轄區保障性租賃住房年度籌集計劃并實施。

??（三）做好政策銜接

??各區、各有關部門要在梳理現有住房保障政策基礎上，銜接國家住房保障“三房”體系，落實好各類支持政策。對符合規定的住宅房屋均應納入保障性租賃住房規范管理，并及時兌現各類政策和稅費減免。

??呼蘭區、阿城區、雙城區和各縣（市）政府，可結合轄區實際情況參照執行，具體政策措施自行制定。

??本方案自印發之日起施行，有效期5年。

??文件下載：哈政辦規〔2022〕12號哈爾濱市人民政府辦公廳關于印發哈爾濱市加快發展保障性租賃住房實施方案的通知.doc

??相關解讀：《哈爾濱市加快發展保障性租賃住房實施方案》解讀